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旧酒店的改造翻新是怎么一回事?

发布时间:2023-12-27 08:48:36点击:7231

针对中国酒店投资与资产管理市场,浩华管理顾问公司发布《2020中国酒店投资和资产管理趋势展望》报告指出:目前酒店投资与资产管理更偏重于存量物业“升级改造 ”,而高档和中高档酒店是升级型投资的重点关注对象。


结合报告以及与身边投资人近期的交流预测,“改造”将会是未来一段时间的主题词之一,这既是存量时代对酒店业的要求,也是消费升级下中国酒店业发展的必然选择。而酒店改造是否成功,如何改造性价比更高?业界人士可谓见仁见智。


PART 01


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亟需翻新改造的物业特征


综合来讲,一线城市核心区域的存量物业(包括写字楼和商场等)虽然占据重要区位,但却因为楼宇老旧,与当代的街道风貌和功能产生了严重的不匹配;从经济价值来说,这些物业租金常年偏低,估值无法体现,亟需改造提升。与此同时,一线及新一线城市的酒店业绩明显好于其他层级市场,综合收益高且需求坚实,升级性投资风险相对较小。


另外值得关注的是,大量老旧或传统概念的四星级或五星级酒店物业。


一方面,中国酒店业在过去几十年,高端酒店的角色更多是作为地产项目或城市发展的一张名片,故而当时业主们纷纷引进各大国际酒店集团旗下的品牌,并委托其代为管理,彼时上行的地产市场掩盖了酒店投资回报率低的问题。但要知道每一家高端酒店的开业,都需要大量的资金投入,从设计到改建,都考验着业主的抗风险能力。过了近十年的发展酒店资产价值却始终得不到提升,这让业主不得不重新思考投资逻辑。


另一方面,高端酒店,是一个对于品牌和服务管理要求相对较高的品类。消费升级所带来的时候客源结构开始发生变化,消费需求开始出现差异化,具体体现在酒店设计个性化、酒店服务这些环节上,而这些酒店由于开发年代久远或开发理念较为传统,物业建筑效率及运营效率都存在较大的提升空间。随着需求变化,需要更好的产品定位以匹配其区位价值。


PART 02


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存量改造应遵循的原则


改造的根本需求“赚钱是王道”,而酒店投入资金下大力气进行改造,能否取得良好的经济效益才是衡量改造是否成功的重要标准,但如何在改造时能够“钱用在刀刃上”,以及实施改造中应遵循的原则有哪些?


一、在确定改造的必要性之后,先要对建筑大楼进行一个全面的评估,就如同做一个全面的身体检查。既有的建筑大楼普遍会存在外立面老旧的情况,商业界面、功能、绿化与周边区域的整体品质不匹配,造成整个大楼运转低效。


二、除了外立面的问题,这些大楼内的设施设备在使用十几甚至二十多年之后,都会出现不同程度的老化;原有消防、安全监察等设施标准会不符合当地政府最新的相关要求。因此,要从外观、功能、运营等各个方面对建筑大楼进行评测,并根据每栋大楼的情况,对症下药,提出改造方案。


三、正如《2020中国酒店投资和资产管理趋势展望》报告中提到,不论针对哪一类资产更新项目,在改造过程中,业主都应该遵循的三大核心原则:坪效驱动、产品驱动、因地制宜。


酒店核心的价值是由每平米空间所带来的现金流所决定,因此,在进行资产改造时,业主应回归资产管理的本质,从坪效的角度考量不同业态在这个物理空间中的适配性,结合当地的市场环境,从而得出资产价值最大化改造方式、产品定位及运营模式。


四、省时省力是关键。很多酒店物业属于租赁物业,每耽搁一天,就多浪费一天的租金。如何在整体结构不变的前提下,通过装修改造,提升酒店的艺术性。以及内部设备设施的更新也是酒店改造需要注意的。整体来讲存量酒店采用的设备和设施比较落伍,需要按照现有的技术和设备进行全面的更新,而不能只是简单的修修补补。适当的可以运用新技术、新设备,以智能化和高科技提升酒店客人的住店体验。


以上海打浦桥万达悦华项目为例,据了解,该店单房全口径翻牌成本在2万,翻牌工作仅用了84天并且酒店没有中断营业,开业72小时就达到满房。打听了解后,得知该项目是万达酒店一体化管控的优秀案例之一。



客房改造前/后



据了解,由万达酒店设计研究院、酒店建设公司与酒店管理公司正式合并组建的万达酒店及度假村,目前正以多品牌组合拳的方式全面布局增量及存量市场。而万达酒店推出的项目一体化服务,从时间、人力、建设及装修成本等方面进行全过程、专业化、信息化、精细化的管控,以最高性价比的方式达到酒店效果落地、成本最优的目标,较业主自己摸索或与品牌方及多个第三方合作的方式整体投资可降低20%。



2020年初的疫情让部分酒店投资人不得不割肉止损,但市场逐渐回暖过后,我们不难发现疫情使得物业重新定价,在一二线城市重点核心区域疫情前拿不到的项目,重新定价后,也会使投资人有新的投资机会。而存量物业也是一块我们不可忽视的大蛋糕。


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