单体酒店改造成连锁酒店的过程中，如何将酒店的标准化打造准则与投资人的个性化需求相结合？星程酒店(郑州中原万达广场店)，便是行业内中档酒店翻新的观察样本。
存量时代，单体酒店连锁化，是一个从根本上改变经营策略与思路的过程，因此改造是必经阶段。
过去，中小单体酒店投资人对于“连锁化”存在一定认知偏差。他们认为，连锁化意味着统一化，去个性化，因此，一些坚持个性化住宿产品的投资人容易产生一定抵触情绪。
那么，在单体酒店改造成连锁酒店的过程中，如何将酒店的标准化打造准则与投资人的个性化需求相结合？
星程酒店（郑州中原万达广场店），便是行业内的老酒店翻新的观察样本：门店原先为经营了10年的中档酒店，与区域内新开业的酒店相比，硬件设施老旧、没有竞争力，服务也跟不上，酒店经营难以维系。最终，通过加盟星程酒店，实现了经营业绩、服务口碑的逆袭。
星程酒店（郑州中原万达广场店）
定位为“中档酒店改造专家”的星程酒店，是如何对老旧酒店进行翻新改造的？在改造的过程中，星程做对了哪些事？其具备哪些核心改造优势？
行业加速洗牌
中档酒店迎来存量翻新改造热潮
一方面，伴随经济增速放缓、地产红利消失、酒店市场饱和的影响下，酒店行业正在加速洗牌。面对市场环境的变化，众多老旧酒店因设施老化、风格过时、营销渠道单一、同质化严重、收益能力管理低下等问题，已不再能满足新时代消费者的需求，亟需一场深层次的生产力革命。
在一众老旧酒店中，存量的中档酒店数量最多。相对有规模的中型酒店面临着一定的运营、人力成本压力，若想要自主改造升级成本也很高，远没有民宿、小酒店那样活得轻松。
另一方面，从各层级酒店签约数量及占比来看，据浩华发布的资料显示，中档酒店在2022年上半年展现出了较强的发展韧劲，签约量领跑各个层级酒店，并且较2021年上半年增长了2%，也是上半年唯一实现签约量提升的酒店层级。
资料来源：浩华
从酒店连锁化率来看，中国饭店协会&前瞻产业研究院资料显示，2018-2021年中端星级酒店连锁化率持续上升，2021年接近50%。2021年连锁化较18年提升近30%，提升速度较快。
资料来源：中国饭店协会&前瞻产业研究院
各方面数据显示，中档酒店投资的热度依然不减，具备投资与客户体验的双轮高性价比的中档酒店，已然成为老旧酒店改造的重要选项。
尽管存量改造是大势所趋，但对于老旧中档酒店而言，在改造过程中仍存在一定程度难点与痛点：
其一，从资金上来看，相对于新开发酒店这样的“白纸”项目，酒店改造的复杂性显然要高很多，首当其中的就是其不亚于新建酒店的翻新资金。
其二，从改造方法来看，酒店翻新需要停业、对老旧的设施进行拆卸、再重新进行粉刷装修等。一套流程下来，长期的停业对酒店运营造成了不小的影响，失去了营业收入；
其三，从品牌选择上来看，对于存量酒店而言，其区位属性已固定，无法通过“位置”这个关键性因素改变酒店盈利或未来发展。因此，如何找到符合区位客源定位的酒店品牌，并以集约化、规范化的管理，来获得更高的知名度、更稳定的客源和更优质的住宿服务能力，这将对存量酒店投资人的专业眼光、判断能力提出更高的要求。
基于以上的痛点和难点，老旧中档酒店该如何翻改，才能真正实现经营业绩的翻盘与逆袭？
或许，我们可以从星程酒店（郑州中原万达广场店）的翻改中得到答案。
涉足酒店投资10余年
叶衍飞的单体酒店面临哪些困境？
华中资深投资人叶衍飞，已在酒店投资行业深耕10余年。
2011年，他在郑州市区的西郊着手经营一家中档酒店，该酒店面积近万平米，拥有204个客房和两个大会议室。
“过去几年，酒店几乎没利润可言”。据叶衍飞介绍，原酒店主要的客源群体为会议客户。
在疫情前，老店的平均房价在140-150元之间；会议客源较多时，入住率在60-70%，会议客源较少时，入住率仅有30-40%；老店的年平均入住率为50-60%。
2020年春节后，骤然而至的疫情更是令酒店经营“雪上加霜”，原本就不高的入住率陷入了新的低谷，因为客流量稀少，酒店员工也没有了精气神，基本服务也无法保证。
总结来看，当时叶衍飞面临的困境，有以下几点：
首先，酒店经营了近10年，业绩总是不稳定，难以获得可持续的经营收入；
其次，除了逐渐跟不上时代的硬件导致生意差之外，单体酒店的经营缺乏专业化、规范化的体系，酒店很容易在市场的激烈竞争中被淘汰，抗风险能力偏弱。
通过总结与复盘，叶衍飞意识到，酒店物业为独栋，展示面较好，有吸引力，且紧挨着区域内的主干道。从地理位置上来看，位于郑州西郊城区，周边有教育、写字楼、大型购物中心、小区等多元业态，客户群体中85后、90后的年轻人占比较高。
在酒店物业素质较好的情况下，单体老旧酒店谋求出路势在必行，加盟酒店大品牌就是出路之一。然而“国内那么多酒店品牌，究竟谁才是最适合自己的呢？”叶衍飞产生了这样一个疑问。
机缘巧合下，叶衍飞与星程酒店品牌结缘。
“其实在加盟星程之前，我也反复对比了多个品牌。我们算过一笔账，对于郑州这样酒店房价水平不算高的二线城市来说，加盟中端连锁品牌的投入产出比是最高的。而加盟标准化的中端品牌，动辄就要1500-2000万，在2021年疫情多点散发的形势下，我并没有把握能够做到预期回本。
一方面，星程属于华住集团旗下的酒店品牌，其背后有超2亿的华住会员储备，未来会员输送方面有一定保障；
另一方面，星程作为‘中端酒店改造专家’，拥有400余家酒店的改造经验，与其它标准化的酒店品牌相比，其改造方案更专业、灵活，能够帮助存量物业和酒店的资产实现价值最大化；最重要的是，星程翻改酒店的投入低，最低单房投入仅1.5万元。”
经过综合对比，叶衍飞于2021年12月加盟了华住集团旗下星程酒店品牌。
加盟星程后
老酒店实现了哪些价值变现？
2022年1月，酒店开始翻牌改造。
原先的单体酒店，运营时间已达10年，投资成本较低的轻改造，并不足以满足物业的需求。
因此，叶衍飞选择在不改变大部分客房布局的情况下，将酒店内所有的区域进行拆旧改造。
原先酒店204间客房，对于这片区段的投资模型而言，略显冗余，因此叶衍飞将酒店面积进行了精简，从原先的近万平米缩减成了5000㎡+，并且将其中一层客房进行拆旧，设计成由健身房、洗衣房、餐厅组成的公区。
值得一提的是，翻新后的酒店大厅，采用了不少定制材料，用了大面积的大理石、不锈钢等。
星程酒店（郑州中原万达广场店）
在叶衍飞看来，酒店大厅装修风格简约大气、清爽整洁，能够给客人带来良好的第一印象，更衣后吸引力，后期也能够提升房价。
另外，酒店餐厅占地400㎡，高于星程酒店的品牌标准，除了能够增加客人的用餐体验之外，也能够满足酒店会议客人的用餐需求。
星程酒店（郑州中原万达广场店）
“投资酒店和做工程不一样，并不是顺利竣工就结束了，需要以发展、长远的眼光看待。我相信，在酒店大厅、餐厅多投入的资金，后期是能从运营中收回来的。”叶衍飞表示。
整体而言，星程酒店灵活的改造方案和专业的设计能力，帮助酒店资产实现价值最大化，以较低的投入带来视觉、嗅觉、味觉、触觉、听觉上五大维度的升级体验。
2022年5月，星程酒店（郑州中原万达广场店）正式上线运营。
星程酒店（郑州中原万达广场店）
叶衍飞表示，加盟星程品牌仅一年，酒店表现就超出预期。
超过4.8分的酒店评分：酒店在美团上的点评分为5.0，携程上的评分为4.8，大部分客评表示酒店地理位置佳、服务贴心、早餐丰盛。值得一提的是，“一程一面，千程千面”，酒店特色“星程那碗面”档口，用特色的河南面食，俘虏了大部分住客的心。
仅0.19的酒店人房比：一般而言，中端酒店的人房比在0.2左右。而星程酒店（郑州中原万达广场店）的人房比仅0.19，降低了管理成本。首先，来自华住PMS等全链路的数理化管理体系，有效提高人效；其次，酒店采用一岗多职，各个都能顶上，大幅缩减酒店人力成本。
集团中央预订系统对门店50%+的客源输送量：原先叶衍飞的心理预期是，加盟星程能够给酒店带来30%的会员客户占比，实际上，上线至今，华住集团CRS为酒店带来的客源，占酒店总客源量的50%+。
90%+的全年平均入住率：去除疫情影响的月份，酒店入住率始终保持在90%以上，与原先的单体酒店仅有50-60%的年平均入住率相比，提升超过1/3。
70万+的单月营收：酒店刚焕新开业时，运营直接走上了正轨，单月营收60万+。到2022年8月，受到疫情管控的影响，差旅客户大幅减少，营收有所下降，但酒店有效沉淀了西郊周边政务、医院等客源，为后续经营提供了有力支撑。2023年2月起，酒店运营恢复正轨，最高单月营收达到了70万+。
深度复盘
星程还有哪些核心优势？
综合来看，星程酒店（郑州中原万达广场店）无论是从投资成本、硬件打造，还有改造后的经营业绩数据上，均达到叶衍飞的预期，他向次方点评表示，加盟星程品牌，是他10余年酒店从业生涯中做的最正确的决定之一。
而在次方点评看来，星程酒店（郑州中原万达广场店）的成功翻改，离不开星程在商业模式上的探索与变革，以及背后成熟体系的支撑。
精准的商业定位：
中档酒店改造专家
要真正解决老酒店翻新改造的痛点，需深入的市场洞察和项目投策研究。为此，精准定位为“中档酒店改造专家”的星程推出了一套低投入、高回报、稳增长的改造方案。
针对单体酒店投资人最关心的成本问题，星程制定了翻牌改造的解决方案，核心优势在于资金成本低、上线时间快。这也是星程能够获得众多单体酒店投资人青睐的重要原因。
针对投资人最为敏感的加盟费，星程推出了灵活的加盟套餐，根据原有酒店经营年限的长短为酒店提供不同的翻牌改造计划，单房改造费用从最低0.3万到9.5万不等，最快30天起上线。
值得一提的是，经过翻改后的星程酒店，在综合RevPAR、投资回报周期等各方面都取得了不错的业绩。
除了郑州，还有2020年开业的常熟星程酒店，有客房数70间，改造前RevPAR仅有100元，经过中改造后，2023年第一季度的RevPAR飞升至197元，投资回报期约3.5个月；2022年开业的济南星程酒店，有客房数110间，经过半改造后，2023年第一季度的RevPAR 236元，超过区域的平均水平，投资回报期约1.7年。
常熟星程酒店（改造项目）
多元适配的产品策略：
一店一特色，满足客源差异化需求
在星程的产品理念里，酒店本身就是一个文化载体，建筑外观、室内装修，亦或服务特色，都能代表、体现一定的文化主题和文化元素。
在“一店一特色”的产品理念下，星程也适度融入本地特色文化，满足客源的差异化需求。
值得一提的是，星程酒店对项目产品设计风格的包容性、开放性和融合性都比较强，改造时会尽可能保留产品原有设计风格，并在原有风格上做产品修饰，在公共区域植入星程品牌元素。这种对酒店风格的包容性、对多元产品的运营能力，最大程度降低了装修改造成本，使得星程酒店在存量市场中具有难以复制的竞争优势。
强大的抗风险能力：
背靠华住集团，具备多重赋能与加持
星程专业的团队背后，是华住强大的品牌支撑。选择加盟星程，意味着以更低成本接入了华住商业操作系统，在供应链、客流、技术及运营管理上得到同等的加持和赋能。
基于华住在供应链、技术层面的能力，星程加盟酒店可实现“降本增效”。
在流量支持上，单体酒店长期处于连锁酒店及OTA的双重挤压之下，超过2亿的华住会员将为其带来稳定的品质客源，华住会的流量不是一次性的，而是具有粘性、品牌忠诚度的可运营流量。据悉，加盟星程的大部分单体酒店，赋能后客流量提升明显，华住会员占比平均超过50%。
运城星程酒店
写在最后
随着旅游市场强势复苏，酒店行业发展回归正轨。越发“精明”的投资人当然不会错过出清单体酒店，加入存量改造队伍的机会。当然，也唯有更值得消费者喜爱、投资回报周期更短、运营管理更省心的酒店产品才能让投资人心动。
在如今群雄逐鹿的存量市场中，以产品为发力点的星程酒店，凭借其精准的商业定位、多元适配的产品策略、强大的抗风险能力，打造了一套富有竞争力的存量改造“方法论”，在「存量更新」的潮头抢跑成功。
这也意味着，在酒店迈入“存量时代”的大背景下，只有不断优化的高品质产品以及符合时代需求的创新力赋能酒店持续保持竞争力，并释放多元化的投资价值的酒店品牌，才能进一步吸引更多投资者的关注，实现品牌、资产的双向赋能。
